Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần để ý khi vay vốn ngân hàng mua căn hộ đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua căn hộ và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình
khi sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ
kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi
sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực thăng bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro khủng hoảng về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản cân xứng và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với rất nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua căn hộ to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ thuê mướn
chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, thuê mướn văn phòng, dịch vụ cho thuê căn
hộ, dịch vụ thuê mướn shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ
theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có
thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ
trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi điều tra khảo sát thị trường xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ
khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó rất tốt là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, mặc dù vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. bây giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu như không có tiền từ dịch vụ cho thuê,
sẽ phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để
trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán
tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do suy nghĩ chạy
hàng.
Cho nên vì vậy, trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét
xem BĐS này có chức năng thuê mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi
hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động ảnh hưởng
đến quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
hứng, đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bước đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có chức năng cho mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi phần trăm vốn vay lại quá cao nên không
đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử
dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ thuê
mướn được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc
nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi
việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không sinh dòng tài
chính để trang trải được lãi vay thì cực tốt nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua
miếng nhỏ, có tương đối nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc
tiên phong hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực
thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ
ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem
xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng
chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong tiến trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình
huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch rời từ vùng
này qua vùng khác, hay GĐ có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải
được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản
đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả
năng giữ chi phí rẻ hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị
được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân
tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và
tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át
chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây
là một trong công cụ tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm
được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp đến doanh thu thu về và nhập lãi này vào gốc
được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu
tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn
lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí quyết để không dính nợ trước ngày ăn lãi
0 nhận xét:
Đăng nhận xét